Combien coûte l'héritage d'une maison ?
Hériter d'un bien immobilier fait apparaître deux factures distinctes, qu'on confond presque toujours : les droits de succession, un impôt versé à l'État, et les frais de notaire, qui rémunèrent son travail. Les deux s'additionnent — et le notaire est obligatoire dès qu'un bien immobilier figure dans la succession.
L'abattement de 20 % sur la résidence principale
C'est l'avantage le plus souvent oublié. Si le bien était la résidence principale du défunt et qu'au jour du décès elle est encore occupée par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou protégé, sa valeur est réduite de 20 % pour le calcul des droits.
Attention : cet abattement ne s'applique pas si la maison est vide au décès, ou s'il s'agissait d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif.
Les droits de succession sur le bien
Une fois la valeur retenue, on applique l'abattement lié au lien de parenté (100 000 € pour un enfant), puis le barème progressif : de 5 % à 45 % en ligne directe, 55 % pour un neveu, 60 % pour un concubin ou un ami. C'est ce dernier cas qui rend l'héritage immobilier hors famille souvent impossible à assumer : sur une maison à 300 000 €, un concubin devrait verser près de 180 000 € au fisc.
Le simulateur complet des droits de succession détaille chaque tranche.
Les frais de notaire sur une succession immobilière
Les émoluments du notaire sont fixés par décret et identiques dans toute la France : changer d'office ne les fait pas baisser. Ils se composent de plusieurs actes :
- l'acte de notoriété, qui établit votre qualité d'héritier : environ 57 € HT ;
- la déclaration de succession, calculée sur l'actif brut selon un barème dégressif (environ 1,548 % sur la première tranche, jusqu'à 0,426 % au-delà de 30 000 €) ;
- l'attestation de propriété immobilière, indispensable pour mettre le bien à votre nom, calculée sur la valeur du bien (de 1,935 % à 0,532 %).
Ajoutez la TVA à 20 % sur les émoluments et les débours (les sommes avancées par le notaire : état civil, publicité foncière, fichier des testaments), soit 150 à 400 € en général.
Bonne nouvelle : ces frais sont déductibles de l'actif taxable. Ils réduisent donc mécaniquement les droits de succession à payer.
Le droit de partage : la mauvaise surprise
Si vous héritez à plusieurs et que vous souhaitez sortir de l'indivision (chacun récupère sa part, l'un rachète les autres, ou le bien est vendu et le prix réparti), un droit de partage s'applique — de l'ordre de 2,5 % de l'actif net partagé. Sur 300 000 €, cela représente environ 7 500 € : souvent plus que les émoluments du notaire eux-mêmes.
Ce droit n'est dû que si vous procédez à un partage formel. Tant que les héritiers restent en indivision, il n'est pas exigible — mais l'indivision a ses propres inconvénients.
Comment réduire la facture
- Anticiper par donation. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans, y compris en parts d'un bien. Voir le don manuel.
- Le démembrement : donner la nue-propriété en conservant l'usufruit. La valeur taxable est réduite en fonction de l'âge du donateur, et l'usufruit s'éteint sans droits au décès.
- Vérifier l'abattement de 20 % sur la résidence principale : la condition d'occupation est facile à remplir et rarement vérifiée par les héritiers eux-mêmes.
- L'assurance-vie, qui transmet des liquidités hors succession — utile pour payer les droits sans avoir à vendre la maison.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de succession sur une maison ?
Deux postes s'additionnent : les droits de succession (impôt sur la valeur du bien, après abattements, de 5 à 60 % selon le lien de parenté) et les frais de notaire (émoluments et débours, soit environ 1,5 à 2 % de l'actif, TVA comprise).
Y a-t-il un abattement sur la résidence principale ?
Oui, de 20 % sur sa valeur, à condition qu'au jour du décès elle soit encore occupée par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou protégé.
Faut-il obligatoirement un notaire ?
Oui, dès que la succession comprend un bien immobilier : l'attestation de propriété est indispensable pour mettre le bien au nom des héritiers.
Peut-on vendre la maison pour payer les droits ?
Oui, mais les droits sont exigibles dans les six mois suivant le décès, alors qu'une vente prend souvent plus longtemps. C'est pourquoi il est prudent d'anticiper avec des liquidités, par exemple via une assurance-vie.
Combien paie un concubin qui hérite d'une maison ?
60 % après un abattement de seulement 1 594 €. Sur une maison de 300 000 €, cela représente près de 180 000 € de droits. Le concubinage n'ouvre aucune protection successorale : seuls le mariage ou le PACS avec testament permettent d'y échapper.